Keller & Wohnkeller

Ein Keller nicht für jedes Grundstück und jedes Bauvorhaben gleichermaßen geeignet. Bodenbeschaffenheit, Grundwasserstand, Hanglage, Baukosten, Abdichtung, Wärmedämmung und die geplante Nutzung spielen bei der Entscheidung eine entscheidende Rolle. Auch die Frage, ob ein Keller aus Beton, Stahlbeton, Ziegeln oder Fertigteilen errichtet werden soll, muss frühzeitig geklärt werden.

In diesem umfassenden Ratgeber erfahren Bauherrinnen und Bauherren, welche Kellerarten es gibt, worin sich Keller, Wohnkeller und Fertigkeller unterscheiden, welche Vorteile und Nachteile eine Unterkellerung bietet, was beim Kellerbau in Österreich zu beachten ist und wann ein Haus mit Keller tatsächlich sinnvoll ist.

Ein Keller ist ein ganz oder teilweise unterhalb des angrenzenden Geländes liegendes Geschoss eines Gebäudes. Er befindet sich üblicherweise unter dem Erdgeschoss und übernimmt sowohl bautechnische als auch funktionale Aufgaben. Je nach Bauweise, Ausstattung und Raumhöhe kann ein Kellergeschoss als einfacher Lagerraum, Technikbereich oder hochwertig ausgebauter Wohnkeller genutzt werden.

Besonders bei kleineren Grundstücken oder eingeschränkten Bebauungsmöglichkeiten kann eine Unterkellerung eine interessante Alternative zur Erweiterung der oberirdischen Wohnfläche darstellen.

Keller lassen sich nach Bauweise, Baumaterial, Lage im Gelände, technischer Ausführung und geplanter Nutzung unterscheiden. Dabei sind die Begriffe nicht immer eindeutig voneinander abgegrenzt: Ein Fertigkeller kann beispielsweise gleichzeitig als Wohnkeller ausgeführt werden, während ein klassischer Stahlbetonkeller sowohl Lager- als auch Wohnräume enthalten kann.

Bei Neubauten von Einfamilienhäusern zählen Stahlbetonkeller und Fertigkeller aus Stahlbeton zu den häufig eingesetzten Lösungen.

Nutzkeller: Ein klassischer Nutzkeller dient in erster Linie als Lagerraum, Technikraum, Vorratskeller oder Hauswirtschaftsraum. Die Anforderungen an Raumklima und Ausstattung sind geringer als bei dauerhaft genutzten Aufenthaltsräumen.

Wohnkeller: Ein Wohnkeller ist für eine wohnähnliche oder tatsächliche Wohnnutzung geplant und entsprechend gedämmt, beheizt, belüftet und belichtet. Die baurechtliche Zulässigkeit als Aufenthalts- oder Wohnraum muss gesondert geprüft werden.

Technikkeller: Im Vordergrund steht die Unterbringung der Gebäudetechnik. Besonders bei größeren Heizungs-, Lüftungs- oder Energiesystemen kann ein eigener Technikraum sinnvoll sein.

Hobbykeller: Hier entstehen beispielsweise Werkstätten, Fitnessräume, Musikzimmer, Heimkinos oder Räume für kreative Tätigkeiten. Die technischen Anforderungen richten sich nach der tatsächlichen Nutzung.

Gewölbekeller: Ein traditioneller Keller mit gewölbter Decke, der häufig in älteren Gebäuden anzutreffen ist. Gewölbekeller werden unter anderem als Wein-, Vorrats- oder Veranstaltungskeller genutzt.

Weinkeller: Ein speziell für die Weinlagerung geplanter Keller mit möglichst stabilen Temperatur- und Feuchtebedingungen sowie Schutz vor Licht und Erschütterungen.

Ein Wohnkeller ist ein Kellergeschoss, das hinsichtlich Bauphysik, Raumklima, Tageslicht, Wärmedämmung und Ausstattung für eine höherwertige Nutzung vorgesehen ist. Im Unterschied zu einem einfachen Lagerkeller soll er ein angenehmes, gesundes und möglichst ganzjährig nutzbares Raumklima bieten.

Damit ein Keller tatsächlich als Wohnraum verwendet werden darf, müssen die jeweiligen baurechtlichen Anforderungen erfüllt sein. In Österreich sind dafür insbesondere die landesrechtlichen Bauvorschriften, die Anforderungen an Aufenthaltsräume sowie die örtlichen Bebauungsbestimmungen maßgeblich.

Ausreichende Raumhöhe: Die erforderliche lichte Raumhöhe richtet sich nach dem jeweiligen Bundesland und der konkreten Nutzung. Bereits bei der Kellerplanung müssen die späteren Fußbodenaufbauten und Installationen berücksichtigt werden.

Tageslicht und Fensterflächen: Für Aufenthaltsräume gelten Anforderungen an die natürliche Belichtung. Je nach Lage können größere Kellerfenster, Lichtschächte, Lichthöfe oder vollständig freiliegende Außenwände erforderlich sein.

Wärmedämmung: Eine hochwertige Perimeterdämmung, gedämmte Bodenplatte und geeignete Wärmeschutzmaßnahmen reduzieren Wärmeverluste und verhindern kalte Innenoberflächen.

Heizung: Ein Wohnkeller benötigt ein auf seine Nutzung abgestimmtes Heizkonzept. Fußbodenheizungen, Wandheizungen oder andere geeignete Heizsysteme können für gleichmäßige Temperaturen sorgen.

Lüftung und Feuchteschutz: Eine ausreichende Luftzufuhr, kontrollierte Feuchteverhältnisse und gegebenenfalls eine mechanische Wohnraumlüftung sind besonders wichtig, um Schimmelbildung und Feuchtigkeitsschäden vorzubeugen.

Abdichtung: Kellerwände, Bodenplatte, Fugen, Rohrdurchführungen und sonstige erdberührte Bauteile müssen dauerhaft gegen die vorhandene Wasserbeanspruchung geschützt werden.

Sicherheit und Brandschutz: Je nach Nutzung sind zusätzliche Anforderungen an Fluchtwege, Rettungsmöglichkeiten, Brandschutz, Treppen und Fenster zu berücksichtigen.

Besonders beliebt sind Homeoffice, Gästezimmer, Fitnessraum, Heimkino, Spielzimmer, Hobbyraum, Musikstudio und private Wellnessbereiche. Bei entsprechend günstiger Hanglage kann ein Wohnkeller sogar als eigenständiger Wohnbereich mit direktem Gartenzugang gestaltet werden.

Nicht jeder beheizte Hobbyraum gilt jedoch automatisch als baurechtlich zulässiger Wohnraum. Vor allem bei Schlafzimmern, Gästezimmern und dauerhaft genutzten Arbeitsräumen sind die konkreten Anforderungen frühzeitig mit der zuständigen Baubehörde zu klären.

Ein Fertigkeller ist ein Kellergeschoss, das überwiegend aus industriell vorgefertigten Bauteilen errichtet wird. Die einzelnen Wand- und gegebenenfalls Deckenelemente werden im Werk nach den Planungsunterlagen produziert, auf die Baustelle transportiert und dort mithilfe eines Krans montiert.

Besonders häufig kommen vorgefertigte Stahlbetonelemente oder Doppelwandelemente zum Einsatz. Die Bodenplatte wird vielfach vor Ort betoniert, während die Kellerwände als Fertigteile geliefert und je nach System mit Ortbeton ergänzt werden.

Ein wesentlicher Vorteil ist die vergleichsweise kurze Montagezeit auf der Baustelle. Durch die industrielle Vorfertigung können gleichbleibende Produktionsbedingungen, präzise Bauteilabmessungen und gut planbare Abläufe erreicht werden.

Darüber hinaus bietet ein Fertigkeller häufig eine transparente Leistungsbeschreibung und eine bessere Kalkulierbarkeit einzelner Bauabschnitte. Die kürzere Montagephase kann außerdem den Einfluss ungünstiger Witterungsverhältnisse reduzieren.

Die Bauweise erfordert eine geeignete Zufahrt für Schwertransporte und ausreichend Platz für den Kran. Besonders enge Grundstücke, schwierige Hanglagen oder ungewöhnliche Gebäudegeometrien können die Montage erschweren.

Auch nachträgliche Planungsänderungen sind nach Produktionsbeginn oft aufwendiger. Zudem müssen Elementfugen, Anschlüsse und Durchdringungen besonders sorgfältig ausgeführt werden.

Ein Fertigkeller ist nicht automatisch günstiger als ein konventioneller Keller. Entscheidend sind die Baugrundverhältnisse, die Ausführung, der Leistungsumfang und die örtlichen Baustellenbedingungen.

Fazit: Sowohl ein Fertigkeller als auch ein konventionell errichteter Keller können eine langlebige und hochwertige Lösung darstellen. Entscheidend ist weniger die Bezeichnung als vielmehr die fachgerechte Planung und Ausführung des gesamten Kellersystems.

Ein Haus mit Keller bietet gegenüber einem nicht unterkellerten Wohnhaus zahlreiche funktionale und wirtschaftliche Vorteile.

Zusätzliche Nutzfläche ohne größeren oberirdischen Grundriss

Ein wesentlicher Vorteil ist die zusätzliche Fläche unterhalb des Hauses. Gerade auf kleinen Baugrundstücken lässt sich dadurch mehr Platz schaffen, ohne die oberirdische Gebäudegrundfläche zu vergrößern.

Mehr Platz für Haustechnik und Lagerung

Heizung, Warmwasserspeicher, Wasserenthärtungsanlage, Lüftungstechnik und andere technische Einrichtungen können im Keller untergebracht werden. Dadurch bleibt in den oberirdischen Geschossen mehr Platz für Wohnen, Schlafen und Arbeiten.

Flexible Nutzungsmöglichkeiten

Ein Keller kann im Laufe der Jahre unterschiedlich genutzt werden. Ein früherer Spielraum lässt sich beispielsweise in ein Fitnessstudio, einen Hobbyraum oder ein Homeoffice umwandeln, sofern die technischen und rechtlichen Voraussetzungen erfüllt sind.

Attraktive Möglichkeiten bei Hanggrundstücken

Bei einem Haus am Hang kann ein teilweise freiliegender Keller architektonisch besonders reizvoll sein. Großzügige Fensterflächen, Terrassentüren und direkter Zugang zum Garten schaffen helle Räume und eine Verbindung zwischen Innen- und Außenbereich.

Potenzielle Wertsteigerung der Immobilie

Ein trockener, gut gedämmter und funktional nutzbarer Keller kann die Attraktivität eines Einfamilienhauses erhöhen. Ob sich die zusätzlichen Baukosten beim Wiederverkauf vollständig amortisieren, hängt jedoch von Lage, Immobilienmarkt, Ausstattung und tatsächlicher Nutzbarkeit ab.

Angenehme Temperaturen für bestimmte Nutzungen

Durch den Kontakt mit dem Erdreich weisen Kellerräume häufig geringere Temperaturschwankungen auf als oberirdische Räume. Das kann beispielsweise für Vorratslagerung oder Weinlagerung vorteilhaft sein. Ein dauerhaft kühler Keller ist allerdings nicht automatisch trocken oder für jede Lagerung geeignet.

Den Vorteilen stehen einige Nachteile gegenüber, die bei der Hausplanung nicht unterschätzt werden sollten.

Vor allem bei sehr hohem Grundwasserstand, schwierigen Bodenverhältnissen oder begrenztem Baubudget sollte die Wirtschaftlichkeit einer Unterkellerung genau geprüft werden.

Die Entscheidung für einen Keller sollte bereits in der frühen Planungsphase des Hausbaus getroffen werden. Nachträgliche Änderungen können erhebliche Mehrkosten verursachen und unter Umständen die gesamte Gebäudestatik beeinflussen.

Baugrundgutachten und Bodenbeschaffenheit

Ein Baugrundgutachten gehört zu den wichtigsten Grundlagen für die Kellerplanung. Es liefert Informationen über die Tragfähigkeit des Bodens, vorhandene Bodenschichten, Grundwasserverhältnisse und mögliche Risiken.

Besonders relevant sind bindige Böden, felsiger Untergrund, aufgeschüttete Grundstücke, Hanglagen und Bereiche mit hohem Grundwasserstand. Je nach Beschaffenheit können zusätzliche Maßnahmen wie Bodenaustausch, Baugrubensicherung oder besondere Gründungsverfahren erforderlich sein.

Grundwasser, Sickerwasser und drückendes Wasser

Wasser zählt zu den größten Herausforderungen beim Kellerbau. Grundwasser, aufstauendes Sickerwasser und Oberflächenwasser können Kellerwände und Bodenplatte dauerhaft beanspruchen.

Die erforderliche Abdichtung muss deshalb auf die tatsächliche Wasserbeanspruchung abgestimmt werden. Dabei sind auch jahreszeitliche Schwankungen und mögliche Höchstgrundwasserstände zu berücksichtigen.

Kellerabdichtung – weiße Wanne oder schwarze Wanne?

Welche Lösung geeignet ist, hängt von Wasserbeanspruchung, Bauweise, Nutzung und Baugrund ab. Eine weiße Wanne ist nicht automatisch vollständig wasserdampfdicht. Gerade bei Wohnkellern müssen deshalb auch die Anforderungen an das Raumklima berücksichtigt werden.

Zusätzlich sind sämtliche Fugen, Lichtschächte, Fensteranschlüsse und Rohrdurchführungen fachgerecht abzudichten. Drainagen können unter bestimmten Voraussetzungen eine ergänzende Maßnahme darstellen, ersetzen jedoch keine erforderliche Bauwerksabdichtung. Ihre Zulässigkeit und sichere Ableitung müssen geprüft werden.

Wärmedämmung und Perimeterdämmung

Die Kellerdämmung ist besonders wichtig, wenn das Untergeschoss beheizt oder als Wohnkeller genutzt werden soll. Dabei kommen geeignete Dämmstoffe für erdberührte Bauteile zum Einsatz.

Eine Perimeterdämmung schützt Kelleraußenwände vor Wärmeverlusten. Zusätzlich muss die Dämmung unter der Bodenplatte beziehungsweise im Fußbodenaufbau geplant werden. Wärmebrücken an Wandanschlüssen, Kellerdecke und Sockelbereich sind zu vermeiden.

Bei einem unbeheizten Nutzkeller kann dagegen die Wärmedämmung der Kellerdecke eine wirtschaftliche Alternative darstellen, sofern der Keller außerhalb der thermischen Gebäudehülle liegt.

Kellerfenster, Lichtschächte und Tageslicht

Kellerfenster ermöglichen natürliche Belichtung und Belüftung. Für einen hochwertigen Wohnkeller sollten möglichst großzügige Fensterflächen vorgesehen werden.

Bei vollständig unterirdischen Räumen können Lichtschächte oder Lichthöfe helfen, Tageslicht ins Untergeschoss zu bringen. Bei Hangkellern lassen sich oft bodentiefe Fenster und Terrassentüren realisieren.

Wichtig sind geeignete Entwässerungs- und Abdichtungslösungen. Insbesondere bei Starkregen können unzureichend geschützte Lichtschächte zu erheblichen Wasserschäden führen.

Kellerbelüftung und Schimmelvermeidung

Ein trockenes Kellerklima ist entscheidend für die dauerhafte Nutzbarkeit. Besonders im Sommer kann warme, feuchte Außenluft an kühlen Kellerwänden kondensieren.

Deshalb ist dauerhaftes Lüften an heißen und feuchten Sommertagen nicht immer sinnvoll. Eine bedarfsgerechte Lüftung, idealerweise unter Berücksichtigung der absoluten Luftfeuchtigkeit beziehungsweise des Taupunkts, kann Feuchtigkeitsprobleme reduzieren.

Bei hochwertigen Wohnkellern bietet sich häufig eine kontrollierte Wohnraumlüftung an. In Regionen mit erhöhter Radonbelastung sind außerdem geeignete Schutzmaßnahmen gegen das Eindringen von Radon aus dem Erdreich zu prüfen.

Entwässerung, Kanalanschluss und Rückstauschutz

Befinden sich Dusche, WC, Waschmaschine oder andere Entwässerungsgegenstände unterhalb der maßgeblichen Rückstauebene, ist ein entsprechender Rückstauschutz erforderlich.

Je nach Nutzung und technischer Situation kommen geeignete Rückstauverschlüsse oder Abwasserhebeanlagen infrage. Für bestimmte Abwässer und Nutzungen ist eine Hebeanlage erforderlich beziehungsweise die sicherere Lösung.

Eine sorgfältige Planung verhindert, dass bei Starkregen oder Kanalrückstau Abwasser in das Untergeschoss eindringt.

Wer ein Einfamilienhaus plant, steht häufig vor der Entscheidung, ob das Gebäude auf einer Bodenplatte ohne Keller oder auf einem vollwertigen Kellergeschoss errichtet werden soll.

Eine Bodenplatte ist ein flächiges Gründungsbauteil, das Gebäudelasten in den Baugrund überträgt. Auch ein unterkellertes Haus besitzt üblicherweise eine Bodenplatte beziehungsweise eine entsprechende Gründung. Der Unterschied besteht darin, dass beim Keller zusätzliche erdberührte Wände, eine Kellerdecke und nutzbare Räume unterhalb des Erdgeschosses entstehen.

Ein Haus ohne Keller ist besonders dann interessant, wenn ausreichend Grundstücksfläche vorhanden ist, die erforderlichen Nebenräume oberirdisch untergebracht werden können und die Baukosten möglichst niedrig gehalten werden sollen.

Besonders kostenintensiv sind häufig umfangreiche Erdarbeiten, schwierige Zufahrten, aufwendige Baugrubensicherungen, Felsaushub, hoher Grundwasserstand, erforderliche Wasserhaltung sowie besondere Abdichtungs- und Dämmmaßnahmen.

Auch ein Wohnkeller mit großen Fenstern, hochwertiger Heizung, Lüftungsanlage, Badezimmer oder Wellnessbereich verursacht deutlich höhere Kosten als ein einfacher Nutzkeller.

Spartipp: Wer einen Keller bauen möchte, sollte mehrere Angebote auf Grundlage eines einheitlichen Leistungsverzeichnisses einholen. Nur so lassen sich Fertigkellerpreise und Angebote für konventionelle Keller sinnvoll vergleichen.

Grundsätzlich ist es technisch möglich, ein bestehendes Wohnhaus nachträglich zu unterkellern. Allerdings handelt es sich dabei um einen besonders anspruchsvollen Eingriff in die vorhandene Gebäudekonstruktion.

Für eine nachträgliche Unterkellerung müssen bestehende Fundamente abschnittsweise gesichert, unterfangen oder durch andere geeignete Tragmaßnahmen ergänzt werden. Anschließend kann der Boden unter dem Gebäude kontrolliert ausgehoben werden.

Die Arbeiten erfordern eine detaillierte statische Planung, ein Baugrundgutachten und ein speziell qualifiziertes Bauunternehmen. Auch bestehende Leitungen, Nachbargebäude und die Wasserverhältnisse müssen berücksichtigt werden.

Wann ist eine nachträgliche Unterkellerung sinnvoll?

Eine nachträgliche Unterkellerung kann insbesondere bei hochwertigen Bestandsimmobilien, sehr kleinen Grundstücken oder besonderen baulichen Situationen interessant sein. In den meisten Fällen ist sie jedoch erheblich aufwendiger und teurer als ein Keller, der bereits beim Neubau berücksichtigt wird.

Häufig sind alternative Lösungen wie ein Anbau, ein Nebengebäude oder der Ausbau vorhandener Räume wirtschaftlicher.

Kann ein Fertigkeller nachträglich eingebaut werden?

Auch die nachträgliche Verwendung vorgefertigter Kellerbauteile ist unter bestimmten Voraussetzungen denkbar. Unter einem bestehenden Wohnhaus sind Transport, Montage und die notwendige Baugrubensicherung jedoch besonders schwierig.

Ein vollständiger Fertigkeller lässt sich deshalb nicht einfach unter ein bereits errichtetes Gebäude schieben. In der Praxis kommen bei nachträglichen Unterkellerungen meist individuell geplante Sonderkonstruktionen zum Einsatz.

Kann ein bestehender Nutzkeller zum Wohnkeller umgebaut werden?

Die Umwandlung eines Nutzkellers in einen Wohnkeller ist häufig einfacher als eine vollständige nachträgliche Unterkellerung. Voraussetzung sind ausreichende Raumhöhe, Trockenheit, Wärmedämmung, Belichtung, Belüftung und die baurechtliche Zulässigkeit.

Bei älteren Gebäuden müssen außerdem vorhandene Feuchtigkeitsschäden, mögliche Wärmebrücken, Radonbelastung und die Qualität der Kellerabdichtung geprüft werden.

Besonders bei Hanggrundstücken lohnt sich eine sorgfältige Gegenüberstellung der Varianten. Ein teilweise freiliegendes Untergeschoss kann hier sowohl konstruktiv als auch architektonisch Vorteile bieten. Allerdings können Hangdruck, Oberflächenwasser und die erforderliche Hangsicherung die Baukosten deutlich erhöhen.

Beim Kellerbau gelten in Österreich die Bauordnungen und bautechnischen Bestimmungen der jeweiligen Bundesländer. Zusätzlich sind Flächenwidmungsplan, Bebauungsplan und gegebenenfalls weitere behördliche Vorgaben zu beachten.

Wesentliche Themen sind die zulässige Gebäudehöhe, die Definition von oberirdischen und unterirdischen Geschossen, die Anrechnung auf Bebauungskennzahlen sowie die Nutzung als Aufenthalts- oder Wohnraum.

Raumhöhe und Belichtung im Wohnkeller

Die OIB-Richtlinie 3, Ausgabe Mai 2023, nennt als Regel-Erfüllungswerte für Aufenthaltsräume in Wohnungen grundsätzlich 2,50 m lichte Raumhöhe beziehungsweise 2,40 m bei bestimmten kleineren Wohngebäuden und Reihenhäusern. Für andere Räume gelten grundsätzlich andere Anforderungen.

Bei Aufenthaltsräumen sieht diese Richtlinienausgabe außerdem eine natürliche Lichteintrittsfläche von grundsätzlich mindestens 12 % der Bodenfläche vor, wobei weitere Anforderungen an den freien Lichteinfall bestehen.

Ein Keller ist bei einem Neubau grundsätzlich Bestandteil des baurechtlich zu beurteilenden Bauvorhabens. Auch die nachträgliche Errichtung oder wesentliche Nutzungsänderung kann eine Baubewilligung oder ein anderes baurechtliches Verfahren erfordern.

Bei hohem Grundwasserstand, Eingriffen in den Wasserhaushalt oder besonderen Entwässerungsmaßnahmen können zusätzlich wasserrechtliche Fragen auftreten.

Vor Baubeginn sollten Bauherrinnen und Bauherren daher immer die zuständige Baubehörde und gegebenenfalls die Wasserrechtsbehörde einbeziehen.

Eine sorgfältige Kellerplanung ist entscheidend, da nachträgliche Sanierungen von erdberührten Bauteilen besonders aufwendig und teuer sein können. Zu den häufigsten Planungs- und Ausführungsfehlern zählen:

Ein Keller verursacht durch Beton, Stahl, Erdarbeiten und zusätzliche Bauteile zunächst einen erheblichen Material- und Energieaufwand. Gleichzeitig kann er durch die zusätzliche Nutzfläche und eine lange Lebensdauer funktionale Vorteile bieten.

Für einen möglichst ressourcenschonenden Kellerbau sollten Materialeinsatz, Bauweise, Dämmstandard und langfristige Nutzung gemeinsam betrachtet werden.

Besonders wichtig sind eine dauerhafte Abdichtung, die Vermeidung von Wärmebrücken und eine auf den tatsächlichen Bedarf abgestimmte Kellergröße. Auch der Einsatz geeigneter CO₂-reduzierter Betonrezepturen und die Berücksichtigung der Wiederverwertbarkeit von Baustoffen können sinnvoll sein.

Ein unbeheizter Nutzkeller muss dabei nicht denselben Wärmeschutzanforderungen entsprechen wie ein beheizter Wohnkeller. Entscheidend ist die korrekte Abgrenzung der thermischen Gebäudehülle.

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